GYIK - Kockázat és megtérülés
MEGTÉRÜLÉS
A Light House Real Estate az "off plan" (építés alatt lévő) típusú projektekre specializálódott, ami a szakaszos finanszírozás miatt a legmagasabb megtérülési potenciállal rendelkező befektetési forma. A befektetési döntés meghozatalakor két kulcsfontosságú szempontot kell figyelembe vennünk: 1. a projekt fizetési ütemezését, illetve 2. a projekt átadási időpontját.
Amennyiben a befektető nem kívánja átadásig megtartani a projektet, hanem ezt megelőzően értékesíteni szeretné, a legnagyobb hozamot azokkal a projektekkel érheti el, melyek esetében a fejlesztő felé fizetendő átadáskori törlesztő-részlet a legmagasabb. Jelenleg a piacon a legelőnyösebb ajánlatok esetében 70-80% fizetendő átadáskor.
Az Emírségek ingatlanpiacán speciális jelenség az úgynevezett prémium, amely a projekt fejlesztői ára, illetve a mindenkori piaci ár különbségéből adódik. Arányaiban annál nagyobb prémiumot realizálhatunk ingatlanunk tovább-értékesítésekor, minél kisebb százaléknyi törlesztő-részletet kellett a fejlesztő felé befizetni.
Nézzünk egy konkrét példát: a befektető irodát vásárol 1.000 USD per négyzetláb értékben 2 éves kivitelezési időtartammal. A fejlesztő 30% törlesztő-részletet kér az építkezés idejére (300USD); a maradék 70% átadáskor fizetendő. A befektető 2 év után, az átadás környékén 1.300 USD per négyzetláb áron értékesíti az ingatlant, tehát az ingatlan értéke 2 év alatt 30%-kal nőtt (ez a jelenlegi piacot tekintve igen óvatos feltételezés). A befektető átadáskor kifizeti a fennmaradó 700 USD-t a fejlesztő felé. Az árnövekedés 300 USD, ami az eredeti 300 USD befektetéséhez viszonyítva 2 év alatt, 100%, azaz évi 50% hasznot hozott. Fontos megjegyezni, hogy a fenti kiemelkedő megtérülési mutató két fontos tényezőnek köszönhető: 1. kedvező fizetési ütemezés (70% átadáskor), 2. a projekt átadása környékén értékesíteni kell az ingatlant (így a megtérülés alapjának számításánál csak az építkezés ideje alatt befektetett összeget kell figyelembe venni).
Minél magasabb a fejlesztő felé fizetendő átadáskori százalék, annál kedvezőbb a megtérülés. A fenti példánál maradva amennyiben a fizetési ütemezés 20-80%-os, a 200 USD befektetés mellett, 30%-os piaci árnövekedésnél a hozam 300 USD, amely a 200 USD befektetett tőke mellett 2 évre már 150% (!), évente 75% hozamot eredményez!
Amennyiben a befektető hosszabb távon szeretné megtartani az ingatlant és bérbe adja, a bérleti díjat 1-2 részletben elkérheti egy évre előre. A jelenlegi árak mellett Abu Dhabiban egy lakás bérbeadás esetén 7-10 év alatt visszahozza vételárát. Különösen kedvező jelenleg az irodák megtérülése!
KOCKÁZAT
Az ingatlanbefektetők pénzét a 2007-ben életbe lépett törvény védi: Dubai ingatlanpiacán bevezették az úgynevezett „Escrow” számlát. A befektetők a projekt fizetési ütemezésének megfelelően erre a számlára fizetik be a pénzüket, mely egy államilag felügyelt számla. A fejlesztő cég kizárólag az építkezés költségeinek fedezésére hívhat le innen pénzt. Az összeg lehívásának jogosságát állami auditorok ellenőrzik.
Banki oldalról: a 2008 novemberében életbe lépett törvény szerint a banki betétekre 100% állami garancia van.
Dubait és Abu Dhabit a világ legbiztonságosabb városai között tartják számon, ami a gazdasági szereplők törvénybetartására is vonatkozik.